县城新建住宅以6层为主，县城开发商面临新规则

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

3月29日，住房和城乡建设部发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

文件公布后，县城房地产开发商有点不知所措。

文件中有两条，十分出人意料。

——“控制县城建设密度和强度。县城建设应疏密有度、错落有致，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。”

——“限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。”

1、   “县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。”这个规定，是全国一刀切，还是不同区域允许有差异？

绿色低碳建设与土地集约使用，其实存在矛盾。

珠三角地区的不少县城，土地资源紧张，土地集约使用的要求高。超过18层以上的建筑比比皆是。

倘新建住宅限制在18层以内，影响巨大。县城的土地使用强度将下降，单位土地的土地出让金也将降低。

长三角、珠三角等发达地区的县城，是否适用这个规定，值得商榷。

2、   房地产开发商面临新规则。

全国布局的房地产开发商，例如碧桂园，早已习惯了把标准化的产品应用于全国。

县城新建住宅6层以下要占75%以上，意味着低密度住宅将占未来的主导位置。开发商的产品也要改变了。

3、   对于县城有存量土地，但规划方案未报批的开发商而言，做规划抓报建将是2021年的工作重点了。

按照以往文件出台后的游戏规则，往往都是“老人老办法，新人新办法”。

目前住建部文件还在向公众征求意见阶段，距离实施还有一个过程。

4、   住建部的文件，提出了一个崭新的问题：在乡村振兴的大背景下，县城的房子应该怎么建？

按照大城市的住宅发展模式建设，肯定是不合适的。

但低密度、低层和低碳的县城住宅建设模式，是否具有可持续性？

对于这个问题，我相信短期不会有答案。

《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》，如果获得公众热烈的反馈，我觉得是好事。如果没有声息地获得通过，则未必是好的结果。

县城住宅的建设与发展，是一项系统工程，牵一发而动全身。既要有低碳发展的理念，也要有土地集约使用的理念。还要有可持续发展的理念。

让每个县城的建筑都各具特色，是时代的要求。